Банкротство с сохранением ипотеки

Согласно законодательству, при признании гражданина банкротом арбитражным судом, все его имущество, за некоторыми исключениями, включается в конкурсную массу для последующей реализации на торгах. Исключением является единственное жилье, предметы домашнего обихода, личные вещи и другие активы, необходимые для жизни.

Однако, в отношении единственного жилья, находящегося в залоге по договору ипотеки, существовала важная оговорка: кредиторы имели право обратить на него взыскание. Это означало, что банк, выдавший ипотечный кредит, имел полное право требовать продажи квартиры для погашения задолженности.

Изменения начались в апреле 2023 года, когда Верховный Суд РФ в постановлении №305-ЭС22-9597 установил, что ипотечное жильё может остаться у банкрота-должника, если нет просроченной задолженности по данному кредиту, а также имеется гарант, который обеспечит погашение ипотеки гражданина. В октябре 2023 года эта позиция была закреплена в законопроекте № 309801-8, сентябре 2024 года закон вступил в силу.

Вступление в силу Федерального закона № 298-ФЗ существенно изменило положение ипотечных заемщиков в процедуре банкротства. Теперь у граждан, добросовестно выполнявших обязательства по ипотечному договору, появилась возможность заключить отдельное мировое соглашение с банком. В соответствии с этим соглашением, ипотека сохраняется, а жилье не включается в конкурсную массу при условии продолжения выплат по кредиту после завершения процедуры банкротства. При этом остальные долги списываются в общем порядке.

Реформа выгодна государству и заемщикам, позволяя списывать все долги, кроме ипотеки, не ущемляет она и интересы залогового кредитора, обязательства перед которым исполняются по графику и залог сохраняется. Что касается остальных кредиторов, то они в любом случае не могли претендовать на деньги от продажи ипотечного жилья, которое является единственным жильем для должника.

Для заключения мирового соглашения между заемщиком и банком необходимо соблюдение следующих условий:

• Ипотечная недвижимость является единственным жильем гражданина.
• Отсутствуют просрочки и долги по ипотечному договору.
• Гражданин обязуется вносить ежемесячные платежи в соответствии с установленным графиком после завершения процедуры банкротства.
• Заемщик должен предложить гаранта, который несет совместную ответственность с заемщиком по ипотечному кредиту.

Согласие других кредиторов на заключение отдельного мирового соглашения не требуется. Если банк, выдавший ипотеку, отказывается от мирового соглашения без уважительных причин, суд имеет право самостоятельно утвердить документ.

Одним из ключевых нововведений закона стало введение института гаранта. Гарант – это третье лицо, принимающее на себя обязательства по выплате ипотечного кредита в случае, если должник не сможет погашать задолженность. Фактически, это аналог поручителя или созаемщика, но не на этапе оформления кредита, а на стадии заключения мирового соглашения в суде.

К претенденту на роль гаранта предъявляются следующие требования:

• Гражданство РФ и возраст от 18 до 65 лет.
• Финансовая состоятельность: стабильный ежемесячный доход, превышающий платеж по ипотеке, а также отсутствие крупных кредитов и других задолженностей.
• Положительная кредитная история и отсутствие текущих просрочек по кредитам и займам.
• Официальное трудоустройство, либо наличие пенсии.
• Родственные связи: в приоритете находятся близкие родственники должника (родители, совершеннолетние дети, братья, сестры и т.д.). При их отсутствии в качестве гаранта может быть привлечен друг или знакомый.

Банк имеет право отклонить кандидатуру предложенного гаранта, если сочтет его неподходящим. Ввиду строгости требований поиск подходящего гаранта может стать одним из наиболее сложных этапов процедуры.

Хотя новый закон начал действовать совсем недавно, в нашей практике уже есть успешные примеры, где нам удалось сохранить ипотечную квартиру должника.

Пример 1. Должник из Новосибирской области
В деле № А45-10689/2024 юристы ФПК Альтернатива помогли человеку списать задолженность на сумму свыше 3 млн. рублей и одновременно с этим сохранить ипотечную трехкомнатную квартиру, которая являлась единственным жильем для клиента и его семьи.
Сложности кейса:

• Кредитор категорически отказывался от мирового соглашения.
• Потребовалось убедить суд учесть позицию Верховного Суда РФ о защите единственного ипотечного жилья.

Решение:
Юристы разработали отдельное мировое соглашение, подкрепив его примерами положительной судебной практики из других регионов. Суд удовлетворил ходатайство, исключив требования банка из реестра кредиторов. Гарантом в процессе выступил близкий друг должника. В итоге в феврале 2025 года процедура завершилась списанием долгов, а клиент сохранил жилье для своей семьи.

Пример 2. Случай жительницы из Томска
В деле № А67-5016/2024 юристы ФПК Альтернатива помогли жительнице Томска списать долг в 800 тыс. рублей (кроме того, есть ипотека на 1,2 млн. рублей под 8,5%) и сохранить квартиру, несмотря на сложности с выбором гаранта.
Сложности кейса:

• Банк предъявлял строгие требования к кандидатуре гаранта.
• Мать клиентки не подошла на роль гаранта из-за высокой кредитной нагрузки, несмотря на доход выше прожиточного минимума.

Решение:
Замена гаранта, им стал отец должницы. Его кандидатура соответствовала ключевым критериям: Возраст 53 года (не пенсионер), стабильный доход (≈50 000 руб.) при минимальной личной кредитной нагрузке. Наличие собственного жилья.
Нам удалось заключить мировое соглашение с банком, несмотря на жесткие внутренние регламенты кредитора, которые потребовали времени на отработку.

Пример 3. Судебная практика Новосибирска
Стоит отметить, что опыт взаимодействия с различными банками может значительно отличаться. Например в деле А45-17744/2024 ипотечный банк АО "Всероссийский банк развития регионов" согласовал кандидатуру гаранта мамы должника, несмотря на статус пенсионерки. Долг клиента составил 2,8 млн. рублей (плюс ипотечный кредит 1,6 млн. рублей).

Сложности кейса:

• Наличие в ипотечном банке еще и потребительских кредитов на сумму 2 млн. рублей
• Банк игнорировал обращение юристов с предложением заключить мировое соглашение

Решение:
Подготовка заявления в суд об утверждении локального плана реструктуризации долгов, чтобы принудить банк к диалогу. Банк, после получения судебного уведомления, вышел на контакт и предложил заключить мировое соглашение. По гаранту никаких особых документов кредитор не запрашивал, только сведения о доходах.

Пример 4. Еще один кейс из Новосибирска
Дело А45-18777/2024, задолженность клиента 904 тыс. рублей и ипотечный долг в АО "ДОМ.РФ" (560 тыс. рублей). Гарантом в деле также выступила гражданка со статусом пенсионер, у которой были дополнительные источники дохода помимо пенсии.

Основные сложности:

• Банк отказывался заключать мировое соглашение, в связи с неполным пакетом документов по супруге должника (созаемщика по ипотеке)

Решение:
Суд принял решение о переходе на локальный план реструктуризации долга вместо мирового соглашения, основываясь на подтверждённой платежеспособности гаранта и созаемщика. Важно отметить, что суд оценивал только финансовые показатели гаранта, не учитывая возраст или другие требования. У банка вопросов по исполнению ипотеки не возникло, поэтому он принял участие только в последнем заседании, не возражал против утверждения плана реструктуризации.

Мы ждем благополучного списания долгов упомянутых клиентов в процедуре банкротства в 2025 году. По своим ипотечным долгам они продолжат платить до окончания срока кредита, сохранив за собой в собственности недвижимость.